Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế (UBKT) của Quốc hội Vũ Hồng Thanh trình bày báo cáo thẩm tra dự án luật này nhất trí sự cần thiết sửa đổi toàn diện Luật Kinh doanh BĐS. Về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, Thường trực UBKT đề nghị làm rõ mục đích, nội dung, nội hàm, phạm vi của bảo lãnh, để bảo đảm rõ ràng về quyền và nghĩa vụ, ràng buộc trách nhiệm của các bên trong quan hệ bảo lãnh. Đồng thời quy định chặt chẽ các nội dung ràng buộc nghĩa vụ của chủ đầu tư sử dụng đúng mục đích vốn huy động, tăng cường quyền của khách hàng được tiếp cận thông tin, giám sát tiến độ thực hiện dự án và các quyền hợp pháp khác. Bổ sung các nội dung bắt buộc phải có trong hợp đồng; tăng cường quản lý nhà nước, quy định các chế tài xử lý vi phạm bảo đảm tính răn đe… Ngoài ra, đề nghị tiếp tục rà soát đối với giao dịch kinh doanh BĐS thực hiện thông qua sàn giao dịch BĐS; đề nghị bổ sung quy định về các loại hợp đồng giữa 3 bên (người mua - chủ đầu tư - sàn giao dịch BĐS)…

Đáng chú ý, Thường trực UBKT tán thành sự cần thiết phải hoàn thiện cơ sở pháp lý cho sàn giao dịch BĐS hoạt động chuyên nghiệp, hiệu quả. Tuy nhiên, đề nghị nghiên cứu quy định cho phép các bên tham gia giao dịch được quyền lựa chọn phương thức giao dịch qua sàn hoặc phương thức giao dịch không qua sàn để bảo đảm lợi ích vì chưa đủ cơ sở thực tiễn, chưa rõ về sự cần thiết.

Thảo luận về nội dung này, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ đề nghị ban soạn thảo tiếp tục thể chế hóa đúng đắn và đầy đủ đường lối, chủ trương của Đảng trong phát triển thị trường BĐS, quản lý ngành kinh doanh BĐS. Đặc biệt là các nội dung liên quan đến cơ cấu lại thị trường BĐS để đất đai, tài nguyên được phân phối, quản lý, sử dụng hiệu quả. Chủ tịch Quốc hội cũng nêu, Nghị quyết 18 của Trung ương có nội dung về xây dựng hệ thống thông tin thị trường BĐS gắn với thông tin về đất đai; xây dựng cơ chế bảo đảm thị trường BĐS phát triển lành mạnh, an toàn, bền vững. Tuy nhiên, trong dự thảo Luật không có điều khoản, nội dung cụ thể để thể chế hóa nội dung này, cần tiếp tục rà soát, thể chế hóa đầy đủ nội dung Nghị quyết, đường lối, chủ trương của Đảng tại dự thảo luật này.

Trong vấn đề quản lý thị trường BĐS, Chủ tịch Quốc hội cho rằng cần rà soát, tổng kết những vướng mắc, tồn tại, hạn chế để có những điều chỉnh tổng thể, cả về sân chơi, người chơi, luật chơi trên thị trường BĐS, để tháo gỡ những hạn chế trước mắt cũng như những vướng mắc lâu dài, tránh làm phát sinh các vấn đề khác. 

Phó Chủ nhiệm Ủy ban Tài chính, Ngân sách của Quốc hội Nguyễn Hữu Toàn đề nghị nghiên cứu thêm về các quy định cấm các hành vi thao túng thị trường, thổi giá đất… Bởi những hành vi trên thực tế qua xảy ra rất nhiều, do chưa có quy định nên dẫn tới khó có biện pháp xử lý.

Tổng Thư ký Quốc hội, Chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội Bùi Văn Cường đề nghị ban soạn thảo cân nhắc về sự cần thiết quy định tất cả giao dịch phải qua sàn giao dịch BĐS? Bởi qua phản ánh của một số chủ đầu tư có thể tiến hành bán trực tiếp cho người mua mà không cần thông qua sàn giao dịch BĐS, do đó có thể cân nhắc thêm quy định này để giảm phí khi qua sàn giao dịch BĐS, hoặc nên có quy định mở về các giao dịch BĐS…

Thay mặt cơ quan chủ trì soạn thảo, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết sẽ nghiêm túc tiếp thu đầy đủ các ý kiến để đáp ứng yêu cầu đặt ra khi sửa đổi luật. Bộ trưởng nêu rõ, về nguyên tắc giao dịch qua sàn BĐS là quy định đối với giao dịch BĐS hình thành trong tương lai, còn lại khuyến khích tổ chức, cá nhân thực hiện mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, mua, giao dịch qua sàn. Thực tế hiện nay các chủ đầu tư tùy điều kiện thực tế có thể lựa chọn sử dụng dịch vụ sàn hoặc thành lập sàn riêng để giao dịch. Theo thống kê, cả nước hiện có khoảng 1.000 sàn giao dịch BĐS. Hầu hết các chủ đầu tư, tổ chức bán hàng thông qua sàn giao dịch của dịch vụ môi giới và các tổ chức môi giới. Các chủ đầu tư quy mô lớn mới tổ chức sàn giao dịch hoặc có bộ phận bán hàng riêng.

Về đặt cọc trong giao dịch kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, Bộ trưởng Bộ Xây dựng cho biết, trước đây trong pháp luật kinh doanh BĐS không có quy định về nội dung này. Từ thực tế có chủ đầu tư lách luật ký hợp đồng đặt cọc hoặc nhiều loại hợp đồng khác để thu tiền khách hàng khi chưa đủ điều kiện bán nhà hoặc công trình xây dựng hình thành trong tương lai, dự thảo lần này có bổ sung quy định về nhận tiền đặt cọc khi nhà ở công trình xây dựng đã có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh và thực hiện giao dịch theo đúng quy định.

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị trình bày tờ trình Dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)

Bộ trưởng Bộ Xây dựng cho biết, tiếp tục kế thừa quy định của luật hiện hành và để tạo điều kiện thuận lợi cho các bên tham gia giao dịch, dự thảo Luật bổ sung nội dung trong thời gian người mua, người thuê mua nhà ở chưa nhận được chứng thư bảo lãnh của tổ chức tín dụng thì chủ đầu tư chỉ được nhận tiền của khách hàng thông qua tài sản riêng để quản lý tiền này, tránh sử dụng sai mục đích, đảm bảo khả năng thực hiện dự án, đảm bảo theo tiến độ như cam kết trong hợp đồng. Bộ trưởng Bộ Xây dựng cho biết sẽ tiếp thu ý kiến của UBTVQH để làm rõ hơn trách nhiệm của chủ đầu tư, trách nhiệm của bên phát hành chứng thư bảo lãnh.

Phát biểu kết luận nội dung này, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải nhấn mạnh tầm quan trọng của việc sửa đổi luật này, đề nghị ban soạn thảo tiếp thu các ý kiến để hoàn thiện dự thảo. Phó Chủ tịch Quốc hội lưu lý việc phát triển nhà ở, đặc biệt xã hội, đảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà nước, người dân và doanh nghiệp. Bên cạnh đó, vấn đề nào thị trường có thể làm tốt thì Nhà nước không can thiệp, nhưng Nhà nước cấp đủ công cụ để điều tiết khi thị trường BĐS tăng trưởng quá nóng, hoặc đình trệ, đóng băng, đảm bảo thị trường an toàn, lành mạnh, bền vững, đảm bảo an sinh xã hội…