Theo báo cáo của UBND TPHCM, qua nghiên cứu quy định của Luật Đất đai năm 2024 và thực hiện rà soát tình hình thực tế về giá đất trên địa bàn TPHCM, kết quả cho thấy 3 vấn đề bất cập đối với bảng giá đất theo Quyết định 02/2020.

Đó là vấn đề liên quan đến khung giá đất và sự lạc hậu của giá đất tại bảng giá đất được ban hành theo Quyết định 02/2020.

UBND TPHCM phân tích, Luật Đất đai năm 2013 quy định bảng giá đất được xây dựng định kỳ năm năm một lần và công bố công khai vào ngày 1-1 của năm đầu kỳ. Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất, khung giá đất và thực hiện điều chỉnh khi Chính phủ điều chỉnh khung giá đất hoặc giá đất phổ biến trên thị trường có biến động tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất.

Bảng giá đất theo Luật Đất đai năm 2013 trên địa bàn TP được ban hành theo Quyết định 02/2020 bị khống chế bởi khung giá đất được Chính phủ ban hành theo Nghị định số 96/2019/NĐ-CP do Chính phủ ban hành ngày 12/19/2019 quy định về khung giá đất với mức giá tối đa chỉ là 162 triệu đồng/m2.

Do đó, bảng giá theo Quyết định 02/2020 buộc phải kế thừa giá đất năm 2014 ban hành theo Quyết định số 51/2014/QĐ-UBND quy định về giá đất trên địa bàn TPHCM áp dụng từ ngày 1/1/2015 đến 31/12/2019 nên bảng giá đất trên địa bàn TP đã ban hành qua 10 năm chưa được điều chỉnh cho phù hợp với tình hình thực tế.

Hai là vấn đề thiếu giá đất tái định cư đã phê duyệt. Cụ thể, UBND TP cho rằng TP là một trong những địa phương thực hiện nhiều dự án đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách nhất cả nước, đóng góp lớn cho sự phát triển của nền kinh tế của cả nước thông qua trụ cột đầu tư công.

Đặc biệt trong 9 tháng đầu năm 2024, GRDP của TP tăng 6,46% so với cùng kỳ, cao nhất từ năm 2020 đến nay, đóng góp 19,64% vào tốc độ tăng trưởng chung của cả nước.

Ngoài ra, trên địa bàn TP có nhiều dự án đầu tư công có cấu phần bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Theo đó, trong giai đoạn năm năm gần đây, UBND các cấp đã phê duyệt nhiều phương án giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Cũng như tính tiền sử dụng đất tại nơi tái định cư đối với người được bồi thường về đất ở, người được giao đất ở tái định cư trong trường hợp không đủ điều kiện bồi thường về đất ở.

Tuy nhiên, bảng giá đất được ban hành theo Quyết định số 02/2020 vẫn chưa cập nhật bổ sung giá đất tái định cư cũng như giá đất cụ thể đã được phê duyệt cho đến nay.

Do đó, nếu tiếp tục sử dụng bảng giá đất hiện hành đến hết ngày 31/12/2025 sẽ dẫn đến tình trạng thiếu giá đất trong bảng giá đất làm căn cứ tính tiền sử dụng đất cho người được bố trí tái định cư trên địa bàn TP.

Vấn đề thứ ba là liên quan đến hệ số điều chỉnh giá đất. Theo đó, UBND TP cho biết Luật Đất đai năm 2024 không quy định áp dụng phương pháp áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất để xác định giá đất cụ thể đối với các khu đất có giá trị theo bảng giá đất dưới 30 tỉ như Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất.

Theo quy định tại điểm d khoản 6 Điều 158 Luật Đất đai 2024, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất này chỉ “được áp dụng để định giá cụ thể tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với các trường hợp thu hồi nhiều thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng và đã được quy định giá đất trong bảng giá đất mà không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh”.

Chính từ 3 bất cập trên, UBND TP cho rằng nhu cầu điều chỉnh bảng giá đất trên địa bàn TP là cần thiết phải thực hiện.

Theo UBND TPHCM, để đảm bảo thời gian ban hành bảng giá đất đúng thời gian, trên cơ sở nội dung kiến nghị của Sở Tài nguyên – Môi trường, ý kiến của Sở Tư pháp, UBND TP đã thống nhất chủ trương thực hiện xây dựng quyết định sửa đổi, bổ sung Quyết định số 02/2020 theo trình tự, thủ tục rút gọn tại Thông báo số 702/TB-VP.

Các công việc dự kiến thực hiện tiếp theo để ban hành bảng giá đất mà TP đưa ra trong thời gian tới cụ thể như sau:

Trong ngày 30/9, Sở Tài nguyên – Môi trường sẽ hoàn thiện Tờ trình để trình lại Hội đồng Thẩm định bảng giá đất TP. Trước ngày 10/10, Hội đồng Thẩm định Bảng giá đất TP sẽ tổ chức họp thẩm định. Sau đó, UBND TP sẽ thực hiện ban hành Quyết định sửa đổi, bổ sung Quyết định số 02/2020 trước ngày 15/10.