Hiểu được nhu cầu nhà ở cho người dân (cả người dân TPHCM và người dân từ các tỉnh thành đến TPHCM học tập, sinh sống và làm việc), trong những năm qua, bài toán nhà ở luôn được TPHCM chú trọng. Nhiều giải pháp đã được đưa ra nhưng để hiện thực hóa những giải pháp đó thì không chỉ đòi hỏi quyết tâm của lãnh đạo thành phố mà cần sự hỗ trợ của Chính phủ và sự phối hợp của doanh nghiệp.

Một triệu căn nhà giá rẻ: nhân văn nhưng đầy thử thách

Ngày 11/10/2021, tại buổi tiếp xúc cử tri các Quận 4, 7, huyện Nhà bè, Cần Giờ, Chủ tịch UBND TPHCM Phan Văn Mãi cho biết, thành phố đang có kế hoạch phát triển một triệu căn nhà giá rẻ cho người thu nhập thấp trong thời gian tới. TS. Sử Ngọc Khương, Viện phó Viện Nghiên cứu tin học và kinh tế ứng dụng (IIB), khẳng định chương trình hành động này của UBND thành phố thể hiện tinh thần nhân văn sâu sắc trong việc hỗ trợ người lao động có thu nhập thấp có thể “an cư lạc nghiệp”. “Đợt dịch vừa qua cho chúng ta thấy, những người ở thuê nhà sẽ dễ rời khỏi TPHCM khi mất việc. Còn với những người lao động có nhà ở đây thì dù công việc có khó khăn thì họ cũng sẽ quyết tâm gắn bó, bám trụ để đi làm, hoặc nếu họ có về quê thì họ cũng sẽ quay trở lại học tập, làm việc, đóng góp cho sự phát triển của thành phố”, ông Sử Ngọc Khương nhấn mạnh.

Đánh giá cao chương trình hành động ý nghĩa của lãnh đạo thành phố, nhưng xét ở góc độ thực tiễn, ông Sử Ngọc Khương cho rằng, một triệu căn nhà giá rẻ là một chỉ tiêu thực sự thử thách. Thử thách nằm ở hai biến số: quỹ đất và thủ tục pháp lý. Theo ông, quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội hay nhà giá thấp ở TPHCM không thiếu nhưng điều quan trọng là làm thế nào có được quỹ đất giá rẻ để doanh nghiệp phát triển dự án. “Nếu doanh nghiệp tự đi “làm đất” (tức là đi mua đất, làm các thủ tục đất để giao lại thành phố, thành phố giao ngược lại cho dự án) thì giá đất rất cao. Cách làm đó tốn nhiều thời gian, không thể làm được. Do đó, nếu Chính phủ hoặc chính quyền thành phố có được một quỹ đất giao luôn cho doanh nghiệp để triển khai dự án thì điều này mới khả thi”, TS. Sử Ngọc Khương đề xuất.

Trong khi đó, về thủ tục pháp lý, ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH Thương mại - Xây dựng Lê Thành, một trong những doanh nghiệp điển hình gắn với nhà ở xã hội, nhà giá rẻ tại TPHCM, cho rằng thủ tục pháp lý cho nhà ở xã hội hiện nay quá chậm. Với nhà ở thương mại thì doanh nghiệp thường mất 3 năm để hoàn thiện pháp lý, 2 năm xây dựng, tổng cộng là 5 năm. Tuy nhiên, đối với nhà ở xã hội thì đến 5 năm vẫn chưa xong thủ tục. Hiện nay, việc chưa có quy định riêng cho dự án nhà ở xã hội hay quy chuẩn riêng về thiết kế khiến cho chủ đầu tư dự án phải điều chỉnh quy hoạch cục bộ. Riêng khâu điều chỉnh này kéo dài từ 1 - 2 năm. Sau khi điều chỉnh quy hoạch cục bộ thì doanh nghiệp mới xin được pháp lý.

“Để giải quyết nhanh thủ tục hành chính cho doanh nghiệp thì cần ban hành quy định rõ ràng về xây dựng nhà ở xã hội. Tôi nghĩ rằng, Trung ương nên cho phép, và TPHCM nên linh hoạt chấp thuận đầu tư cho doanh nghiệp làm dự án nhà ở xã hội trước. Song song với khi doanh nghiệp tiếp tục hoàn thiện các thủ tục pháp lý còn lại thì UBND quận huyện, thành phố Thủ Đức sẽ cập nhật điều chỉnh quy hoạch cục bộ ngay vị trí dự án”, ông Lê Hữu Nghĩa đề xuất.

Ngoài ra, thời gian hoàn thành thủ tục pháp lý kéo dài làm lợi nhuận của doanh nghiệp khi dự án hoàn thành xuống thấp. Hiện, lợi nhuận của nhà ở xã hội, nhà ở giá thấp được cho là ở khoảng 10%. Như vậy, giả sử sau 5 năm dự án mới triển khai xong và thực hiện việc phân phối thì tính ra lợi nhuận của doanh nghiệp chưa đến 2% mỗi năm.

Tăng số lượng căn hộ diện tích nhỏ

Một lời giải khác cho bài toán nhà ở giá thấp tại TPHCM là tăng số lượng căn hộ diện tích nhỏ (25 – 45 m²), phù hợp với hộ gia đình một thế hệ hoặc hộ chỉ có 1 - 2 người. Trước đó, Thông tư 03 của Bộ Xây dựng về nhà chung cư có hiệu lực từ ngày 5/7/2021 đã cho phép chủ đầu tư có thể xây dựng căn hộ với diện tích sử dụng tối thiểu 25 m². Trước và sau khi có quy định này, nhiều ý kiến lo ngại việc xây căn hộ diện tích nhỏ sẽ đẩy mạnh quá trình đô thị hóa, hệ lụy tăng dân số và tăng áp lực cho hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.

Nhà lưu trú công nhân Thiên Phát ở trong Khu chế xuất Linh Trung II (TP Thủ Đức). (Ảnh: Vnexpress.net)

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), cho rằng, Bộ Xây dựng đã đo lường nguy cơ này bằng cách giới hạn tỷ lệ căn hộ diện tích nhỏ dưới 45 m2 không vượt quá 25% tổng số căn hộ của dự án. Ngoài ra, các dự án nhà ở thương mại cũng phải tuân thủ tất cả quy định pháp luật về quy hoạch, thiết kế, chất lượng xây dựng, an toàn phòng cháy chữa cháy, cảnh quan, môi trường và các tiện ích, dịch vụ.

Dù “bật đèn xanh” cho nhà diện tích nhỏ nhưng Thông tư 03 đi kèm yêu cầu căn hộ phải có tối thiểu một phòng và một khu vệ sinh. So với các khu nhà trọ, thì về cơ bản, căn hộ 25 m2 vẫn lớn hơn, đáp ứng được điều kiện sống tốt hơn cho người dân. Bởi thực tế, nhiều phòng trọ tại TPHCM hiện nay chỉ vỏn vẹn 10 – 16 m2 nhưng có đến 2 - 3 người ở.

Ngoài các yêu cầu trên, các chuyên gia bất động sản cũng cho rằng, để tránh nguy cơ hình thành các khu “ổ chuột” trên cao thì cần có sự quản lý, vận hành khoa học, hiệu quả từ ban quản lý chung cư. Phối hợp với điều đó là ý thức tuân thủ mọi quy định về sinh hoạt chung từ phía cư dân.

Nhà ở giá rẻ đảm bảo được điều kiện sống là khả thi

Đảm  bảo điều kiện sống và rộng hơn là chất lượng sống cũng chính là vấn đề luôn được lãnh đạo thành phố, các nhà khoa học, chuyên gia đề cập trong hầu hết các diễn đàn bàn luận về nhà giá rẻ tại TPHCM. Yêu cầu được cho là khá khó nhưng theo ông Nguyễn Tiến Dũng - Tổng Giám đốc Công ty CP Sài Gòn Triển Vọng (SAVISTA Holdings) - là hoàn toàn khả thi. Ông Dũng phân tích, hai yếu tố cấu thành giá nhà đất là chi phí đất đai và chi phí xây dựng, nếu muốn nhà giá rẻ thì phải tiết giảm 1 trong 2 yếu tố này. “Để giảm chi phí về đất đai, thì rất cần Nhà nước có những hỗ trợ phù hợp thông qua chính sách thuế, tiền sưu đất, điều kiện dành cho các nhà đầu tư… Thứ hai, nếu chính sách về đất đai không thay đổi, bắt buộc phải tăng mật độ xây dựng lên, giảm diện tích nhà xuống, tiết giảm những tiện ích, chất lượng sống bị ảnh hưởng thì nhà nước phải lựa chọn quy hoạch những khu vực, vị trí, số lượng nhà cần thiết để làm. Cùng với đó là triển khai có trọng điểm, có chọn lọc chứ không phải khu vực nào cũng có thể triển khai mô hình này được”, ông Nguyễn Tiến Dũng chia sẻ.

Về quỹ đất, ông Sử Ngọc Khương cho rằng, hiện nay thành phố có thể cân nhắc thực hiện ở huyện Bình Chánh, Hóc Môn, Củ Chi. Tuy nhiên, với đối tượng nhóm người dân về đó sinh sống thì cần phải gắn liền với công việc của họ. “Dĩ nhiên trong tương lai, chúng ta không biết họ có thay đổi công việc như thế nào nhưng ít nhất khi chúng ta xây dựng dự án thì phải đảm bảo được đời sống an sinh, đi lại, công việc của người dân. Giả sử người ở Củ Chi mà đi làm ở Bình Chánh là quá xa, không phù hợp và không khả khi. Nói đúng hơn đó là chúng ta phải tính toán kỹ càng bài toán kinh tế đô thị”, vị chuyên gia nhấn mạnh.

Ngoài ra, thành phố cũng cần kêu gọi các chủ doanh nghiệp tham gia hình thành nên những khu ký túc xá, khu nhà ở giá rẻ để người lao động có thể mua, thuê mua với một mức chi phí phân bổ hàng tháng hợp lý, phù hợp với túi tiền.

Có thể nói, đợt dịch thứ 4 vừa qua càng thể hiện rõ tính cấp thiết của chương trình nhà ở dành cho người lao động có thu nhập thấp, qua đó giúp người lao động vừa hạn chế những hệ lụy từ dịch Covid-19 vừa yên tâm ở lại thành phố học tập, làm việc. TS. Sử Ngọc Khương khẳng định: “Nhu cầu trở lại đầu tàu kinh tế của cả nước là TPHCM để học tập, làm việc, cống hiến rất nhiều. Tôi cho rằng, để biến chương trình đầy tính nhân văn vì “nơi an cư” cho người lao động thành sự thật, thì cần quyết tâm chính trị rất lớn, hành động một cách quyết liệt và phải xem đây là bài toán phi lợi nhuận”.