Thảo luận về nội dung này, đại biểu (ĐB) Nguyễn Công Long (Đồng Nai) bày tỏ nhiều quan ngại, bởi theo ông, thí điểm đất đai khác với chính sách khác. Một khi đã xây dựng công trình trên đó, thực hiện chuyển đổi mục đích thì không có khả năng khắc phục nữa, tác hại khôn lường, đặc biệt trong bối cảnh chúng ta thực hiện nhiều mục tiêu an ninh lượng thực và các mục tiêu khác.

Về tác động kinh tế, ĐB Nguyễn Công Long đặt câu hỏi, nếu thông qua Nghị quyết này thì sẽ tạo ra các hành lang pháp lý như thế nào?. Quốc hội đã kỳ công ban hành pháp luật đất đai, BĐS, tới nay, chúng ta đã cơ bản hoàn thiện cơ chế ban hành cho kinh doanh BĐS, đất đai, nhà ở, quy hoạch. Tuy nhiên, nếu nay lại có nghị quyết thí điểm khác, nhà đầu tư không cần tuân thủ đúng các yêu cầu của các luật trên. “Như vậy, chúng ta có 2 mặt bằng pháp lý cho hoạt động kinh doanh BĐS. Một cái tuân thủ đầy đủ pháp luật hiện hành và thứ hai là nghị quyết này với nhiều ưu thế hơn. Như vậy sẽ tác động đến thị trường như thế nào?”, ĐB nêu câu hỏi.

ĐB cũng nêu vấn đề băn khoăn, trăn trở của cử tri, đó là hiện trạng BĐS hiện nay có rất nhiều vấn đề như giá phi mã, người nghèo, lao động, công chức rất khó có thể mua được. “Một công chức không ăn gì cả, vài trăm năm mới mua được nhà” - ĐB nói. Cử tri đặt câu hỏi tại sao không có cơ chế gì để thí điểm, tháo gỡ cho các vướng mắc của nhà ở xã hội trong khi đó, dự thảo Nghị quyết này chỉ hướng tới nhà ở thương mại. “Những đối tượng yếu thế chúng ta không có chính sách gì cả. Chúng tôi cho rằng đây là vấn đề rất đáng cân nhắc” - ĐB Nguyễn Công Long nêu.

Với dự án nhà ở thương mại thực hiện thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, ĐB Mai Văn Hải (Thanh Hóa) đề nghị, phải có quy định chặt chẽ hơn để bảo đảm an ninh lương thực, duy trì diện tích đất lúa ở mức 3,5 triệu ha đến năm 2030.

Giải trình tại phiên thảo luận, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên - Môi trường Đỗ Đức Duy cho biết, bản chất của dự thảo Nghị quyết là để bổ sung một phương thức tiếp cận đất đai trong thực hiện các dự án nhà ở thương mại.

Luật Nhà ở năm 2010, Luật Đất đai năm 2013 tiếp tục cho phép duy trì cả 4 hình thức tiếp cận đất đai để thực hiện dự án nhà thương mại như Luật Đất đai 2003 và Luật Nhà ở 2005. Tuy nhiên, đến khi Quốc hội thông qua Luật Nhà ở 2014 thì hạn chế hình thức nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất. Trong đó, Luật Nhà ở 2014 quy định trường hợp nhận chuyển nhượng thì chỉ được nhận chuyển nhượng đối với đất ở; còn trường hợp đang có quyền sử dụng đất mà đề nghị Nhà nước cho chuyển mục đích dụng đất thì ở trong diện tích ấy phải có một phần diện tích đất ở. “Như vậy là hạn chế các trường hợp tiếp cận đất đai theo hình thức nhận chuyển quyền sử dụng đất cũng như đang có quyền sử dụng đất so với Luật Đất đai 2003 và Luật Nhà ở 2005” – Bộ trưởng Đỗ Đức Duy nhấn mạnh.

Luật Đất đai 2024 kế thừa quan điểm này của Luật Đất đai 2014, không những thế còn quy định chặt chẽ hơn. Cụ thể, khoản 27, Điều 79 Luật Đất đai 2024 quy định các dự án Nhà nước thu hồi đất để thực hiện đấu giá, đấu thầu thì phải là các dự án đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và nhà ở. Theo pháp luật về đô thị hiện nay, quy mô dự án thường từ 20 ha trở lên, còn các trường hợp quy mô diện tích nhỏ hơn và không bảo đảm yếu tố đô thị đồng bộ thì Nhà nước không thực hiện thu hồi đất. Như vậy, sẽ không thực hiện theo phương thức Nhà nước thu hồi đất để giao cho nhà đầu tư. Đồng thời, quy định về trường hợp Nhà nước cho phép nhà đầu tư nhận quyền sử dụng đất hay nhà đầu tư đang có quyền dụng đất thì cũng khống chế, cũng bị thu hẹp như Luật Nhà ở 2014. Tức là chỉ áp dụng với trường hợp nếu nhận quyền dùng đất là 100% diện tích nhận quyền phải là đất ở, hoặc nếu đang có quyền sử dụng đất thì phải có một phần đất ở.

Bộ trưởng Bộ Tài nguyên-Môi trường Đỗ Đức Duy giải trình tại Quốc hội

“Điều này dẫn đến việc các dự án quy mô dưới khu đô thị và nếu đất đó không phải là đất ở thì không có phương thức tiếp cận đất đai, vì không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất và cũng không thuộc trường hợp Nhà nước cho phép nhận quyền sử dụng đất, hoặc đang có quyền sử dụng đất mà chuyển mục đích sử dụng đất. Dẫn đến khó khăn đối với các địa phương có ít số lượng dự án quy mô lớn” - Bộ trưởng Đỗ Đức Duy nói và cho biết, hiện nay vướng mắc này xảy ra tại tất cả các địa phương trên cả nước, nhất là ở các địa phương nhỏ, thị trường BĐS quy mô không lớn, không có nhiều dự án quy mô đô thị lớn hơn 20 ha. “Chính vì vậy, Nghị quyết thí điểm này trình Quốc hội ban hành nhằm mục đích tháo gỡ những khó khăn đó, giải quyết nút thắt về phương thức tiếp cận đất đai để thực hiện các dự án nhà ở thương mại” - Bộ trưởng Đỗ Đức Duy cho biết.

Đối với quy định khống chế phạm vi thí điểm trong dự thảo Nghị quyết, Bộ trưởng Đỗ Đức Duy cho biết đã được đưa ra trong các tiêu chí quy định tại Điều 2, Điều 3 đó là thực hiện tại khu vực đô thị và khu vực phát triển đô thị, khống chế về quy mô diện tích, khống chế về thời gian thực hiện và phải nằm trong danh mục mà HĐND tỉnh cho phép thực hiện theo cơ chế này.

Về điều kiện thực hiện dự án thí điểm, Bộ trưởng Đỗ Đức Duy cho biết, Điều 3 dự thảo Nghị quyết đã quy định rất cụ thể là các dự án phải có 5 điều kiện: phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, phù hợp với chương trình phát triển nhà ở; khu đất thực hiện dự án phải nằm trong danh mục được HĐND cấp tỉnh cho phép thực hiện…; đối với diện tích đất quốc phòng, an ninh phải có văn bản chấp thuận của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an thực hiện đúng theo quy định tại khoản 1, Điều 84. Các dự án đủ điều kiện sẽ được chuyển mục đích sử dụng đất đối với các loại đất: đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở…

Đối với vấn đề đảm bảo an ninh lương thực, duy trì ổn định 3,5 triệu ha đất lúa, bảo đảm độ che phủ rừng bình quân cả nước 42%, Bộ trưởng Đỗ Đức Duy cho rằng, vấn đề này đã được thực hiện và được kiểm soát chặt chẽ ngay từ khâu lập quy hoạch sử dụng đất quốc gia, cấp tỉnh, rồi quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng…